Immobilie verkaufen: Worauf Sie bei Steuern achten müssen

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist oft ein großer Schritt. Neben dem passenden Käufer und dem richtigen Verkaufspreis spielt auch das Thema Steuern beim Immobilienverkauf eine wichtige Rolle. Gerade wenn es sich nicht um eine selbstgenutzte, sondern um eine vermietete Immobilie handelt, gibt es einige Punkte zu beachten, damit am Ende nicht unnötig viel Geld an den Fiskus geht.

In diesem Artikel erfährst du die wichtigsten Grundlagen – leicht und verständlich erklärt. Bitte beachte aber: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Wir geben dir einen Überblick und hilfreiche Tipps, können aber keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen übernehmen. Für eine verbindliche steuerliche Einschätzung solltest du dich immer an einen Steuerberater wenden.
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1. Wann wird beim Immobilienverkauf Steuer fällig?

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie verkauft, kann unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer zahlen müssen. Diese fällt dann an, wenn du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und einen Gewinn erzielst.

Wichtig zu wissen:

• Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es oft Ausnahmen (z. B. wenn du selbst dort gewohnt hast).
• Bei vermieteten Immobilien gelten die Ausnahmen meist nicht – hier ist die 10-Jahres-Frist entscheidend.
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2. Die 10-Jahres-Regel

Der vielleicht wichtigste Punkt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie:

• Verkaufst du deine Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Kaufdatum, kann die Spekulationssteuer greifen.
• Verkaufst du nach Ablauf von zehn Jahren, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
  

Beispiel:

Du hast 2015 eine Wohnung gekauft und durchgehend vermietet. Verkaufst du sie 2026, also nach elf Jahren, fällt normalerweise keine Spekulationssteuer mehr an.

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3. Wie berechnet sich die Steuer?

Wenn die Spekulationssteuer greift, versteuert das Finanzamt den Gewinn. Der Gewinn ergibt sich aus:

Verkaufspreis – Kaufpreis – Kaufnebenkosten + Abschreibungen

Der Gewinn wird zu deinem persönlichen Einkommen hinzugerechnet und mit deinem individuellen Steuersatz besteuert. Das bedeutet: Je höher dein Einkommen, desto mehr Steuern können anfallen.

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4. Besondere Fälle, die du kennen solltest

• Teilweise Eigennutzung: Hast du eine Zeit lang selbst in der Wohnung gewohnt, kann das steuerliche Vorteile bringen.
• Verlustgeschäfte: Verkaufst du die Immobilie mit Verlust, kannst du diesen manchmal mit anderen Gewinnen verrechnen.
• Erbschaften: Bei geerbten Immobilien zählt nicht dein Kaufdatum, sondern das Datum, an dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat.
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5. Tipps für Eigentümer

• Frühzeitig planen: Prüfe rechtzeitig, wann die 10-Jahres-Frist endet.
• Mit Experten sprechen: Ein Steuerberater kann dir genau ausrechnen, ob Steuern anfallen und wie hoch diese wären.
• Verkaufspreis richtig kalkulieren: Die Steuerlast sollte in die Kalkulation einbezogen werden, damit der Gewinn realistisch bleibt.
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6. Rechtlicher Hinweis

Dieser Ratgeber bietet dir eine verständliche Übersicht zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information. Wir übernehmen keine Haftung für Fehler oder Unvollständigkeiten. Für eine verbindliche und individuelle Beratung solltest du unbedingt einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht hinzuziehen.
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👉 Fazit:

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte die steuerlichen Regeln unbedingt im Blick behalten. Besonders die 10-Jahres-Regel entscheidet, ob du deinen Gewinn steuerfrei einstreichen kannst oder ob das Finanzamt mitverdient. Mit guter Planung und fachkundiger Beratung kannst du böse Überraschungen vermeiden und den bestmöglichen Verkaufserlös sichern.